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Aunque están permitidos por ley, los préstamos de vivienda a 30 años no se han desarrollado en el país. El lío está en las tasas de interés, que son de 12% en promedio, frente a 5% en otros mercados.

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 Jonathan Malagón, vicepresidente de Asobancaria. Foto: fotografía: 123RF / ALEJANDRO ACOSTA.

La crisis de finales del siglo pasado, que hizo que por primera vez el país no tuviera crecimiento económico y que además dejó a miles de hogares sin casa propia por el encarecimiento de los créditos hipotecarios, traumatizó a los colombianos. La mayoría literalmente le cogió miedo a ese tipo de préstamos y, como resultado, la cartera hipotecaria como porcentaje del PIB no ha regresado a los niveles de 1997, cuando era de 10%. Hoy no supera 7%.

Esto pese a que tras la crisis se creó un nuevo marco normativo (Ley de Vivienda 546 de 1999), que establece reglas para proteger a los deudores, como la de prestarles máximo 70% del valor del inmueble y permitirles prepagar el préstamo en cualquier momento y sin sanciones.

También se eliminó el Upac (Unidad de Poder Adquisitivo Constante), que desde 1972 había facilitado la financiación de vivienda en el país y se reemplazó por la UVR (Unidad de Valor Real). Ambos tenían el objetivo de actualizar los créditos de largo plazo, pero el primero estaba atado a la tasa DTF y el segundo a la inflación.

En los últimos 17 años el costo de vida bajó y también se abrieron paso los créditos hipotecarios a tasa fija que, cuando la inflación baja, salen más caros que los atados a UVR, pero se mantienen como los preferidos de los deudores, pues les da la tranquilidad saber que el valor de su cuota va a ser el mismo durante toda la vida del crédito.

Una posible forma de aumentar más la cartera hipotecaria (que a febrero crecía a 8,45%, siendo la más dinámica del sistema financiero) sería la de sacarle provecho a otra de las normas de la ley de vivienda de 1999, que permite los préstamos a 30 años para comprar vivienda. Esto con el fin de acomodarse a las dificultades en la capacidad de pago de los hogares. La lógica indica que, a más plazo, las cuotas mensuales podrían ser más bajas y, por ende, sería más factible para una familia de escasos recursos convertirse en propietaria.

De hecho, los créditos hipotecarios a 30 años son muy populares en mercados desarrollados como Estados Unidos, donde la cartera de vivienda sobre PIB es de 49%, y en vecinos como Panamá.

Jonathan Malagón, vicepresidente de Asobancaria, dice que, aunque la intuición indica que a mayores plazos son menores las cuotas, lo cierto es que la efectividad de esta medida se reduce drásticamente cuando los plazos son muy altos. Así, explica que si un préstamo pasa de financiarse de uno a dos años, el alivio en cuota es muy alto, pero si la ampliación es de 15 a 30 años el alivio es relativamente bajo e “insuficiente para compensar el hecho de estar atado a un pasivo por más de la mitad de la vida productiva de un cliente”, reitera.

Poco apetito

Malagón agrega además que a mayor plazo del crédito se puede acceder a montos mayores, pero que en el caso de vivienda la diferencia en las cuotas es marginal. “Al calcular el máximo valor de crédito al que podría acceder un solicitante en un sistema de cuota fija en pesos (el más usado) a una tasa de interés de 12% anual, cercana a la del mercado, encontramos que la diferencia en el monto del crédito entre un plazo de 15 años (el plazo más frecuente) y uno de 30 años (el máximo plazo) equivale a menos de 5 meses de su salario. Es decir, el individuo puede con un esfuerzo de ahorro de menos de un semestre de salario evitarse 15 años adicionales de deuda”, enfatiza.

Gloria Correa, gerente de Productos Hipotecarios de Bancolombia, comenta que, aunque la Ley permite financiar a 30 años, la preferencia de los clientes consiste en tomar el crédito en el menor tiempo posible y luego buscan terminar de pagar antes del plazo fijado.

La mayor parte de los créditos hipotecarios se toman a plazos entre 15 y 20 años, pero las familias logran pagarlos entre 8 y 10 años. Esta cancelación se da porque las familias quieren estar con menos deuda o desean cambiar de inmueble”, afirma y añade que otro determinante de los créditos a más de 20 años es que se ofrecen en UVR, que no es la modalidad preferida de los clientes.

Pese a que, en efecto, cada vez los colombianos intentan pagar sus créditos lo más rápido, en los últimos años ha aumentado el plazo promedio de cancelación de los préstamos de vivienda. Según cálculos de Anif, en 2011 el tiempo promedio fue de 13,7 años y en 2016 de 16,8 años.

Un problema de intereses

Efraín Forero, presidente de Davivienda, dice que, aunque las entidades tienen la oferta de créditos a largo plazo, estos no se han desarrollado por las tasas de interés, que en su concepto no pueden ser más bajas por las condiciones macro del país. “Esos préstamos se dan en UVR y pueden ser riesgosos si cambian las condiciones económicas y termina el saldo de la deuda superando el valor de la vivienda”, señala y dice que para atender a los hogares de menores recursos, lo que ha resultado más eficiente son los subsidios del Gobierno.

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Sandra Forero, presidente de Camacol, coincide en que el problema está en las tasas de interés (a marzo estaban en 12,63% en promedio para vivienda social y en 12,42% para la de mayor valor) y, por eso, se necesita seguir avanzando en unas tasas más bajas que permitan aumentar los plazos y obtener cambios significativos en el valor de la cuota para el hogar. “Pasar de 15 años a 30 años con una tasa de 12% representa una reducción de 15% del valor mensual de la cuota, mientras que hacer la misma ampliación con una tasa de 5%, media en Panamá y Estados Unidos, significaría una reducción de 47% del valor mensual”, reitera.

Pese a los elevados intereses de vivienda comparados con otros países, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) está ofreciendo crédito hipotecario a 30 años, con buenos resultados. Desde octubre de 2016 hasta abril de este año, fecha en la que se dio mayor dinamismo, han aprobado 14.750 solicitudes por un valor aproximado a $950.000 millones.

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Foto: Helmuth Barros, presidente del FNA y Sandra Forero, presidente de Camacol.

De esas solicitudes, 87% (más de 12.800) corresponde a familias con ingresos hasta de cuatro salarios mínimos ($2’950.868), lo que para el FNA demuestra que el largo plazo favorece claramente en el valor de la cuota a familias con menos ingresos. Así, por ejemplo, en un crédito de $100 millones en UVR y con plazo a 30 años, la primera cuota sería de unos $717.000 (sin incluir seguros). Si fuera a 15 años sería de $969.000, lo que representa una diferencia en el valor de la cuota de $250.000, aproximadamente.

El déficit de vivienda en el país sigue siendo grande. Se requieren nuevas alternativas que permitan tener más propietarios y así desatrasar a Colombia frente a sus pares latinoamericanos, donde el crédito hipotecario sobre PIB es de 11%.

Publicación realizada por DINERO y difundido por su Constructora JPACHON SAS “Construyendo Sueños de Vivienda”

http://www.dinero.com/edicion-impresa/pais/articulo/creditos-de-vivienda-a-30-anos-en-colombia/245163

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